YARGITAY

Üçüncü Hukuk Dairesi

E:2013/10595 K:2013/12801 T: 17.09.2013

·         Satış Vaadi Sözleşmesi

·         Aynen İfa İmkansızlığı

·         Müspet Zarar

·         Murisin Borçlarından Sorumluluk

Özet:    Tapuda  kayıtlı   bir taşınmazın   noter  tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satışı, kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle geçerli olup, sözleşmenin geçerliliği satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir.

Davacı, davalıların murisinin, taşınmazın yan hissesini satış vaadi sözleşmesi ile satmayı vaat ettiğini, bedelin peşin ödendiğini belirterek dava açmıştır. Vaat borçlusu ve mirasçıları davanın açıldığı tarihte taşınmazın maliki olmadığından, aynen ifa imkansızlığı nedeniyle davacı müspet zararını isteyebilir. Mahkemece, ifanın imkansız hale geldiği tarih itibariyle, bilirkişi marifetiyle taşınmazın rayiç değeri tespit edilerek, belirlenen rayiç bedele hükmedilmelidir.

Mirasçılar, murisin borçlarından şahsen ve müteselsilen sorumlu olduklarından, mahkemece hükmedilecek alacak miktarının tamamından davalı mirasçıların müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulmaları gerekirken, miras hisselerine düşen miktardan sorumlu tutulmaları isabetsizdir

(818 s. BK m. 22, 213, 20/1, 117, 96, 20, 183)

(4721 s. MK m. 706, 699, 641)

Taraflar arasında görülen tazminat davasının yapılan muhakemesi sonunda mahalli mahkemece verilen hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davacı vekili tarafından istenilmekle; gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için 17.09.2013 gününe bırakılması uygun görüldüğünden, belli günde dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü.

Davacı vekili dilekçesinde; davalıların murisinin 402 parselde kayıtlı taşınmazın yarı hissesini davacıya Noter Satış Vaadi Sözleşmesi ile satmayı vaat ettiğini, bedelin peşin ödendiği ve zilyetliğin davacıya devredildiğini, davacının tapuda devir için gittiğinde, malikin satış vaadi yapan olmadığını öğrendiğini, davalıların yükümlülüklerini yerine getirmediği ve buna imkan kalmadığını belirterek, davacının müspet zararını karşılamak zorunda olduklarından şimdilik 100.000 TL (ıslah ile 56.160 TL muhdesat değeri, 125.197,93 TL arazi değeri olmak üzere toplam 176.357,93 TL) dava tarihinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalılardan tahsilini istemiştir.

Davalılar vekili cevabında; sözleşme tarihi dikkate alındığında zamanaşımının gerçekleştiğini, tapu malikinin davalıların murisi olmadığını, bu nedenle davacının ancak murise ödediği parayı talep edebileceğini belirterek, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece; murisin kendisine ait olmayan bir taşınmazı satmayı vaad etmekle ifası mümkün olmayan borca girdiğini, taşınmazın davacıya verilmesinin

mümkün olmadığını gerekçe göstererek; nar ağaçlarının dava tarihindeki bedeli 51.160 TL ile sözleşme tarihinde ödenen bedelin dava tarihine dek, denkleştirici adalete göre uyarlanması sonucu belirlenen 9.817,50 TL'nin (toplam 60.977,50 11) veraset ilamındaki hisseleri oranında davalılardan tahsiline hükmedilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmektedir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz İtirazları yerinde değildir.

Dava BK. 22. maddeye dayalı yapılan satış vaadi sözleşmesinin ifasının İmkansız olması nedeniyle açılmış müspet zarara ilişkin tazminat davasıdır.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri BK.nın 213. maddesi ile TMK.nın 706 (MK 634) ve Noterlik Kanunun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tamamen iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yükleyen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunun 716 (MK 642. md) maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davası ile borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için vaat borçlusunun satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez. Vaat borçlusunun sözleşmenin yapıldığı tarihte malik olmaması sözleşmenin sıhhatine tesir etmez. Satış vaadi sözleşmesi geçerli olmakla birlikte dava tarihinde davalılar vaat olunan taşınmazın maliki olmadığından aynen ifa mümkün değildir. Kural olarak, borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde kusurlu kabul edilir. Bu durumda vaat alacaklısı davacı aynen ifa yerine BK.96 ve devamı maddeleri uyarınca tazminat talep edebilir. Buradaki tazminat alacaklının müspet zararıdır. Müspet zarar ise; aktin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zarardır.

HGK.nın 29.09.2010 tarih ve 2010/14-386-420 ve 28.09.2011 tarih ve 2011/13-528-571 sayılı kararlarında olduğu gibi resmi şekilde düzenlenmesi gereken ve tam iki tarafa borç yükleyen satış vaadi sözleşmelerinde, edimini yerine getiren taraf, karşı tarafın da edimini yerine getirmesini isteyebilir.

Hemen burada, ifa imkânsızlığı ile ilgili genel bir açıklama yapılmasında da yarar vardır.

818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)'nın 20/1. maddesine göre: "Bir akdin mevzuu gayrı mümkün veya gayri muhik yahut ahlaka mugayir olursa o akit batıldır." Aynı şekilde, BK'nın96. maddesi, "Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiçbir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat edemedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur." hükmünü taşımaktadır. Keza, BK'nın 117. maddesi "Borçluya isnat olunamayan haller münasebetiyle borcun ifası mümkün olmazsa, borç sakıt olur." demek suretiyle, imkânsızlık kavramını düzenlemiştir.

İmkânsızlık, ifa engeli sebeplerinden birini oluşturur. Gerçekten de, imkânsızlık, sürekli, kalıcı, temelli bir ifa engelidir. Bu niteliği ile imkânsızlık, temerrüdün karşıtıdır. İmkânsızlığın pratik önemi borçluya karşı aynen ifanın zorla sağlanamamasında ortaya çıkar (Serozan, Rona, İfa, İfa Engelleri, Haksız Zenginleşme, 3. Cilt, 4. Bası, İstanbul 2006, s. 163.).

Diğer bir ifadeyle imkânsızlık, borçlanılan edimin ya baştan itibaren geçerli olarak doğmasını ya da sonradan borçlu veya diğer herhangi bir kimse tarafından objektif, sürekli ve kesin olarak yerine getirilmesini önleyen, fiili veya hukuki engellere verilen isim olarak tarif edilebilir (Eren, Fikret: age., s. 270.; Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 6. Bası, İstanbul 1988, s. 483.; İnan, Ali Nairn, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 1984, s. 503; Ayan, Mehmet, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 3. Bası, Konya

2002, s. 325; Akıntürk, Turgut, Satım Akdinde Hasarın İntikali, Ankara 1966, s. 33; Velidedeoğlu, Veldet/Özdemir, Refet, Borçlar Kanunu Şerhi, Ankara 1987, s. 52; Oğuzman, Kemal/Öz, Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul 2005, s. 77).

İmkânsızlık, bir veya birden çok edimi kapsayabilir. Ayrıca, edimin ifasının imkânsızlığı, asli edimler yanında yan edimler için de söz konusu olabilir, imkânsızlık genellikle edim sonucuna ilişkin olmalıdır. Ancak, bazı durumlarda imkânsızlık, edim fiiline ilişkin de olabilir. İmkânsızlık bir insan fiilinden veya tabiat olayından doğması yanında, mantıki, hukuki veya fiili sebeplerden de kaynaklanabilir (Eren Fikret, age., s. 295., s. 186.; Bucher, Eugen: Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil ohne Delicktrecht, Zürich 1988, s. 417).

BK'nın 20. maddesine göre, bir akdin konusu mümkün değilse, o akit imkânsızdır. Burada söz konusu olan imkânsızlık, başlangıçtaki, yani sözleşme yapıldığı sırada mevcut olan imkânsızlıktır (objektif imkansızlık). Bu halde, konusu hukuki veya fiili sebeplerden dolayı imkânsız olan sözleşme butlan yaptırımına tabidir ve başlangıçtan itibaren geçersizdir. Burada geçerli olan butlan yaptırımından bahsedebilmek için, imkânsızlık sözleşmenin konusu ile

ilgili olmalı ve yalnız borçlu bakımından değil, objektif mahiyette ve herkes için söz konusu olmalıdır. Batıl bir sözleşme baştan itibaren hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Fakat, sözleşme yapılırken taraflardan biri imkânsızlığı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa ve buna rağmen diğer tarafı bundan haberdar etmemişse, bu durumda karşı tarafın uğradığı menfi zararı karşılamakla yükümlüdür (Eren Fikret, age., s. 299.; Reisoğlu, Safa, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 18. Bası, İstanbul 2006, s. 116; Serozan Rona, age , s. 162.; Tekinay/ Akman/Burcuoğlu/ Altop, age., s. 1208).

BK'nın 117. maddesine göre, edimin yerine getirilmesi sözleşme yapıldıktan sonra imkânsız olursa ve bu imkânsızlıkta borçlunun kusuru bulunmazsa, borçlu borcundan kurtulur. Burada sözleşme, başlangıçtaki imkânsızlık gibi butlan yaptırımına tabi olmamakla birlikte, borçlu borcundan kurtulmaktadır. Borçluyu borcundan kurtaran imkânsızlığın objektif veya sübjektif olması önemli değildir. Sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan imkânsızlık, ister objektif ister sübjektif olsun, borçlunun kusuruna dayanmadıkça, borçlu borcundan kurtulur. Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan imkânsızlık, borçlunun kusuruna dayanıyorsa, borçlu bundan sorumlu olur. Sonraki imkânsızlık, ister objektif ister sübjektif mahiyette olsun, borçlunun kusuru söz konusu olursa, borçlu bundan sorumlu olur. Bu takdirde, borca aykırılığı konu alan BK'nın 96. maddesindeki genel hüküm uygulama alanı bulur (Eren Fikret, age., s. 298.; Oğuzman, Kemal/ Öz, Turgut, s. 77.; Tekinay/ Akman/Burcuoğlu/Altop, s. 1210).

İmkânsızlık; objektif-sübjektif imkânsızlık, başlangıçtaki-sonraki imkânsızlık, tam-kısmi imkânsızlık, sürekli-geçici imkânsızlık, borçlunun sorumlu olduğu imkânsızlık ve borçlunun sorumlu olmadığı imkânsızlık şeklinde çeşitli türlere ayrılabilir (Borç İlişkisi Doğuran Sözleşmelerde Başlangıçtaki İmkânsızlık, Hüküm Ve Sonuçları Zeynep İpek Yücer, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi s. 22 vd.).

Objektif imkânsızlık, BK'nın 20, 96. ve 117. maddelerinde hüküm altına alınmıştır. Objektif imkânsızlık-sübjektif imkânsızlık ayrımı baştaki imkânsızlık halinde önem kazanmaktadır. Sonraki imkânsızlığın doğurduğu hukuki sonuçlar açısından, objektif imkânsızlık ile sübjektif imkânsızlık arasında bir fark bulunmamaktadır. BK'nın 20. maddesine göre başlangıçtaki objektif imkânsızlık bir butlan sebebidir.Önemli olan, edimi sadece borçlunun mu, yoksa herkesin mi yerine getirip getiremeyeceğidir. Buna göre, eğer edim, borçlu da dahil üçüncü kişiler tarafından da yerine getirilemiyorsa, imkânsızlık objektiftir (Eren Fikret, age., s. 295.; Kılıçoğlu, age., s. 116.; Oğuzman/Öz, age., s. 76.; Dural, Sonraki İmkansızlık, s. 79.; Altunkaya, age., s. 110.; Başpınar, age., s. 119.;