25 Nisan 2016 Pazartesi 14:30
Kanuni Önalım Hakkı

  

T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

 

E. 2014/6-315

K. 2015/1744

T. 24.6.2015

 

• TAPU İPTALİ VE TESCİL (Önalım Hakkına Dayalı - Satış Tarihinde Davalının Üçüncü Kişi Durumunda Olduğu/Davacının Önalım Hakkı Bulunduğundan Davanın Kabulüne Karar Verilmesi Gerektiği)

• ÖNALIM HAKKI (Paylı Mülkiyet İlişkisi Kurulduğu Anda Doğacağı ve Satışın Yapılmasıyla Kullanılabilir Hale Geleceği - Satış Tarihinin Evlat Edinme Tarihinden Önce Olduğu/Satış Tarihinde Davalının Üçüncü Kişi Durumunda Olduğunun Gözetilmesi Gerektiği)

• PAYLI MÜLKİYET (Önalım Hakkının Paylı Mülkiyet İlişkisi Kurulduğu Anda Doğacağı ve Satışın Yapılmasıyla Kullanılabilir Hale Geleceği - Satış Tarihinde Davalının Üçüncü Kişi Durumunda Olduğu/Davacının Önalım Hakkı Bulunduğundan Davanın Kabulüne Karar Verilmesi Gerektiği/Tapu İptali ve Tescil)

• EVLAT EDİNME (Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil İstemi - Satış Tarihinin Evlat Edinme Tarihinden Önce Olduğu/Satış Tarihinden Önce Davalının Pay Satana Bakması veya Onunla İlgilenmesi Pay Satan İle Davalı Arasında Evlatlık İlişkisi Olduğunu Göstermeyeceği)

• İYİNİYET (Satış Tarihinde Davalının Üçüncü Kişi Durumunda Olduğu/Önalım Hakkı Satış İle Kullanılabilir Hale Geldiğinden İyi Niyet Kuralının Bu Olayda Tartışılmasının Mümkün Olmadığı - Davacının Önalım Hakkı Bulunduğundan Tapu İptali ve Tescil Davasının Kabulü Gerektiği)

4721/m.732

ÖZET : Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalı pay satan tarafından evlat edinildiği ve bu kararın kesinleştiği tarihin evlat edinme tarihi olduğunun kabulu gerekir. Önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Satış tarihi evlat edinme tarihinden öncedir. Satış tarihinden önce davalının pay satana bakması veya onunla ilgilenmesi pay satan ile davalı arasında evlatlık ilişkisi olduğunu göstermeyeceği gibi akraba olduğu da söylenemez. Satış tarihinde davalı üçüncü kişi durumundadır. Öte yandan önalım hakkı satış ile kullanılabilir hale geldiğinden iyi niyet kuralının bu olayda tartışılması mümkün değildir. Davacı önalım bedelini depo etmiştir. Bu durumda davacının önalım hakkı bulunduğundan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

DAVA : Taraflar arasındaki “önalım” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul 12.Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 29.05.2012 gün ve 2010/258 E., 2012/223 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 11.12.2012 gün ve 2012/14113 E., 2012/16417 K. Sayılı ilamı ile;

(… Dava önalım hakkına konu edilen payın iptal ve tescil istemine ilişkindir.Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde müvekkilinin 2013 ada 84 parsel sayılı taşınmazın 3. kat 36/460 arsa paylı 10 ve 4.kat 13 nolu no bağımsız bölümlerin paydaşı bulunduğunu,aynı bağımsız bölümlerde 1/3 paya sahip diğer paydaş H. K.'in her iki bağımsız bölümde intifa hakkını üzerinde bırakarak 10 nolu bağımsız bölümündeki payını 16.200 TL , 13 nolu bağımsız bölümdeki payını da 18.300 TL bedelle davalı H. Ç.'a sattığını toplam bedel olan 34.500 TL bedeli depo etmeye hazır olduğunu belirterek önalım hakkının tanınmasını ve davalı adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tescilini istemiştir.Davalı vekili savunmasında davalı H. Ç.'ın Şişli 3.Aile Mahkemesinin 2010/52-954 sayılı ilamı ile pay satan H. K. tarafından evlat edinildiğini, evlat edinen H. K.'in davalının kardeşi olduğunu, H. Ç.'ın pay satan H. K.'e 11 yıldır baktığını kendisini evladı gibi bildiğini bu nedenle kızına yaptığı temlik nedeniyle önalım hakkı kullanılamayacağını belirtmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK.nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.

Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Olayımıza gelince:Önalım hakkına konu payın bulunduğu 10 ve 13 nolu bağımsız bölümlerdeki 1/3 er çıplak mülkiyet 23.2.2009 tarihli aynı resmi senetle toplam 34.500 TL bedelle davalıya satılmıştır. Davalı vekili müvekkilinin pay satanın evlatlığı olduğunu ve önalım hakkının kullanılamayacağını savunmuştur.Pay davalıya 23.2.2009 tarihinde satılmıştır.Davalı H. Ç. pay satan H. K. tarafından Şişli 3.Aile Mahkemesinin 5.11.2010 tarih ve 2019/52-954 sayılı ilamı ile evlat edinilmiş ve bu karar 26.11.2010 tarihinde kesinleşmiştir.Karar kesinleşmekle evlat edinme tarihinin olduğunun 26.11.2010 kabulu gerekir.Önalım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Satış tarihi evlat edinme tarihinden öncedir. Olayda 27.03.1957 tarih/12-2 İ.B.K.nın uygulama olanağı bulunmamaktadır. Satış tarihinden önce davalının pay satana bakması veya onunla ilgilenmesi pay satan ile davalı arasında evlatlık ilişkisi olduğunu göstermeyeceği gibi akraba olduğu da söylenemez.Satış tarihinde davalı üçüncü kişi durumundadır.Öte yandan önalım hakkı satış ile kullanılabilir hale geldiğinden iyi niyet kuralının bu olayda tartışılması mümkün değildir.Davacı önalım bedelini depo etmiştir.Bu durumda davacının önalım hakkı bulunduğundan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…),

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı vekili; müvekkilinin İstanbul ili, Şişli ilçesi, Mecidiyeköy mah. 2013 ada 84 parsel sayılı taşınmazda 3.kat 36/460 arsa paylı 10 numaralı ve 4.kat 36/460 arsa paylı 13 numaralı meskenlerde 1/3'er oranında paydaş olduğunu, müşterek maliklerden H. A. K.'in 10 ve 13 numaralı meskenlerdeki 1/3'er payını intifa hakkını üzerinde bırakarak toplam 34.500.-TL bedelle davalıya 23.12.2009 tarihinde satış yoluyla devrettiğini, müvekkilinin bu satıştan haberi olmadığını, Türk Medeni Kanununun 732.maddesi uyarınca şufa hakkını kullanmak istediğini, satış bedeli olan 34.500-TL'yi mahkeme veznesine depo etmeye hazır olduğunu belirterek dava konusu 2013 Ada 84 parsel sayılı 10 ve 13 numaralı taşınmazlarda, davalının H. K.'den satın aldığı hisselerin iptali ile tapuda müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili; müvekkili H. Ç.'ın, davacının erkek kardeşi olan H. A. K.'in kızı olduğunu, Şişli 3.Aile Mahkemesinin 2010/52 E., 2010/954 K. sayılı ilamı ile H. K.'in davalıyı evlat edindiğini, davacının yıllardır erkek kardeşi olan H. A. K. ile konuşmadığını, davalının da A. K.'in tüm bakımını üstlendiğini, birlikte yaşadıklarını, kızına yaptığı devir nedeniyle önalım hakkının oluşmayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Yerel mahkemece, davacı ile davalıya payını satış yoluyla devreden H. K.'in kardeş oldukları, İstanbul 7.Aile Mahkemesinin (Kapanan Şişli 3.Aile Mahkemesi) 2010/52 E., 2010/954 K. sayılı 05.11.2010 tarihli kararı ile davalı H. Ç.'ın, H. K. tarafından evlat edinilmesine karar verildiği ve bu kararın 26.11.2010 tarihinde kesinleştiği, her ne kadar davalının tapu maliki H. K.'den dava konusu taşınmazın 1/3 payının çıplak mülkiyetini işbu evlat edinme kararından önceki bir tarih olan 23.02.2009 tarihinde tapuda satış yoluyla devralmış ise de, taraflar arasındaki evlatlık ilişkisinin bu satış tarihinden çok önce de var olduğu, davalının satış yapan tapu maliki ile aile ilişkisi içerisinde olduğu ve taşınmazın davalıya esasen bir bedel alınmaksızın çıplak mülkiyetinin devredildiği, davacının da H. K.' in kız kardeşi olduğuna göre bu durumu bilebilecek durumda olduğu ve bilmesi gerektiği, davalının paylı mülkiyete konu taşınmazdan pay satın alan 3.kişi konumunda olduğunu söyleyebilme olanağının olmadığını, bu durumu bilebilecek durumda olan davacının da bu koşullarda iyi niyetli olduğunun söylenemeyeceği, bu durumda TMK 732.maddesi ve devamı maddeleri ile düzenlenen ön alım hakkına dayalı olarak davacı adına tescil koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar davacı vekilinin temyizi üzerine, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde yazılı gerekçeyle bozulmuş; mahkemece, önceki gerekçeler genişletilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.

Direnme kararını, davacı vekili temyize getirmiştir.

Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava konusu payların davalıya, evlat edinmeden önce satılması durumunda 27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanıp uygulanamayacağı; burada varılacak sonuca göre davacının önalım hakkının bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.

Bilindiği üzere paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarın temlik hakkı sınırlandırılarak kanuni önalım hakkı tanınmıştır.

Önalım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden olup 26.12.1951 gün ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiştir.

Öte yandan 20.06.1951 gün 5/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında ise ön alım hakkının hukuki niteliği “Şufa hakkı, mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğurucu bir haktır ki, şefinin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukuki vaziyet meydana getirilmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur” şeklinde açıklanmaktadır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun “Yasal Önalım Hakkı-Önalım Hakkı Sahibi” başlıklı 732. maddesinde “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü öngörülmüştür.

Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı getirilmiştir.

Bu husus 20.06.1951 gün ve 5/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da benimsenmiş; kararın gerekçesinde, taşınmaz mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni önalım hakkının taşınmazda hisse sahibi bulunan şahsa, diğer bir kimsenin payının üçüncü kişiye satılması halinde o hisse müşteriye neye mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak yetkisini veren ayni bir hak olduğu ifade edilmiştir.

Açıkça görüldüğü üzere kanuni önalım hakkından söz edebilmek için paylı mülkiyet hükümlerine tabi bir taşınmazdaki payın üçüncü şahsa satılması gerekmektedir; önalım hakkının konusu pay satışıdır.

Gerçek bir satışın konusu olmayan, satım niteliğinde olmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır.

Bu kapsamda temlikin hibe şeklinde olması halinde, hibede bir malın bedelsiz olarak üçüncü kişinin mülkiyetine geçirilmesi amaçlandığı ancak satış amaçlanmadığından önalım hakkı kullanılamayacaktır. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel hibede olmadığından, önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün değildir.

Önemle vurgulanmalıdır ki, kural olarak, payı satın alan tarafından temlik işleminin satış olarak gösterilmekle birlikte gerçekte hibe olduğu savunmasında bulunulması halinde, diğer bir anlatımla hibe ile temlikin amaçlandığının iddia edildiği hallerde, payı temlik alan davalı muvazaalı resmi işlemin tarafı olduğundan ve hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından muvazaa iddiasının dinlenmeyeceği açıktır.

Dosya içeriği ve toplanan delillere göre, pay maliki H. K.'in 23.12.2009 tarihinde dava konusu İstanbul ili Şişli ilçesi Mecidiyeköy mahallesi 2013 ada 84 parsel sayılı 3.kat 10 numaralı ve 4.kat 13 numaralı taşınmazlardaki 1/3'er payını davalı H. Ç.'a devrettiği, bu devirden sonra 10.02.2010 tarihinde Şişli 3.Aile Mahkemesinin 2010/52 E., 2012/954 K. sayılı dosyası ile “Evlat Edinme” davası açtığı, dava sonucunda H. K.'in davalı H. Ç.'ı evlat edinmesine karar verildiği, kararın 26.11.2010 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.

Uyuşmazlığın çözümünde 27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı önem taşımakta olup anılan kararın uygulanabilmesi hususunun değerlendirilmesi gerekmektedir.

27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının bağlayıcı olan sonuç kısmında “Müşterek mülkün hissedarı, hissesini karı ve kocaya evlada veyahut akrabaya temlik etmesi halinde şeklen satış akdi bulunsa bile hakikatte satıştan gayri miras hukukuna müteferri maksatların veya hibe gibi mülahazaların hakim olduğu ahvalde Medeni Kanunun hakiki satışlarda kabul eylediği şufa hakkının cereyan etmeyeceğine” karar verildiği belirtilmiştir.

Anılan kararın açıklayıcı olan gerekçe kısmında, “miras hukukuna müteallik kaidelere tevkifan veya sair mülahazalarla kendi evladına veya akrabasına satış yapması halinde de şufa cereyan edip etmeyeceği noktasının…mülahaza olunmak icap eder. Bu gibi akrabaya satışta ortada satış akdinin bir unsuru olan bedel zikredilmiş olsa bile bunu mücerret bir satış olarak kabul etmeye imkan yoktur. Çünkü burada mümellikin maksadı malının bedelini almak değil, belki akrabalık münasebeti dolayısıyla onu tesahüp etmek ve yerine geçmektir” açıklamasına yer verilmiştir.

Yukarıda yapılan açıklamaların ışığında 27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının, sözleşmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceği kuralının istisnası olduğu görülmektedir. Anılan kararın olayımızda uygulanabilmesi için, 23.12.2009 tarihinde yapılan pay satışının davalının evlat edinilmesine karar verildiği tarihten sonra olması gerekmektedir. Ancak bunun aksine pay satışı, davalının evlat edinilmesine dair verilen kararın kesinleşme tarihi olan 26.11.2010 tarihinden çok öncedir. Satışın gerçekleştiği sırada davalı H. Ç., satış yapan pay maliki H. K.'ın evlatlığı veya akrabası değildir. Satış tarihinden önce davalının, pay malikinin bakımını uzun süredir üstlenmesi evlatlık ilişkisinin kurulması için yeterli değildir.

Hal böyle olunca, uyuşmazlığa 27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanamayacağının ve sonuçta davacının önalım hakkının bulunduğunun kabulü gerekir.

Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında bir kısım üyeler tarafından, dava konusu payların çıplak mülkiyetinin devredildiği, intifa hakkının devreden kişide kaldığı, davalıya yapılmış gerçek bir satışın bulunmadığı, asıl amacın bağışlama olduğu, 27.03.1957 tarih 1956/12 E. 1957/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtilen kişilerin tadadi olarak sayılmadığı, söz konusu İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması gerektiği ve şufa hakkının kullanılamayacağı, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği görüşü savunulmuşsa da, yukarıda açıklanan nedenlerle bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.

Açıklanan nedenlerle Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olup, direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ :  Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma ilamında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, 24.06.2015 gününde oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY :

Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkemenin direnme kararının gerekçesinde dayanılan nedenlere ve her ne kadar direnme kararında açıkça belirtilmemiş ise de, Yargıtay'ın 20.03.1957 tarih ve 1956/12 E. 1957/2 K. sayili İçtihadı Birleştirme Kararına dayalı olarak davalı ile taşınmazın önceki maliki arasında tapuda satış biçiminde gösterilen işlemin aslında bağışlama niteliğinde olduğunun kabul edilmiş olmasında bir isabetsizlik olmamasına, nitekim HGK'nın 27.6.2012 gün ve 2012/6-239 sayılı kararında da vurgulandığı üzere, söz konusu İBK'da “karı-koca, evlat veya akraba” terimleri kullanılmış olmasının tadadi bir nitelik arzetmediğinin, bedelsiz devir-bağışlama ilişkisi olup olmadığının değerlendirilmesi bakımından kararda zikredildiğinin kabulünün gerekmesine ve ayrıca mezkur İBK ile sözlesmede taraf olan kişinin işlemde muvazaa savunmasında bulunamayacağı ve bunu her türlü delille ispat edemeyeceği kuralına bir istisna getirilmiş olmasına göre, yerel mahkemenin direnme kararının onanması gerektiği görüşünde olduğumuzdan HGK çoğunluğunun aksi yöndeki kararına katılamıyoruz.

 

 

Son Güncelleme: 25.04.2016 14:33
Anahtar Kelimeler:
Kanuni Önalım Hakkı
Yorumlar

Dikkat!

Yorum yapabilmek için üye girşi yapmanız gerekmektedir. Üye değilseniz hemen üye olun.

Üye Girişi Üye Ol

banner177