Başta İstanbul olmak üzere tüm Türkiye kentsel dönüşümü konuşuyor. Sadece deprem değil, sel, heyelan benzeri afetlere karşı ev ve işyerlerinin sağlam ve güvenilir bir hale getirilmesi hayati önem taşırken, bu konuda geçtiğimiz aylarda çıkan yasanın ve Belediyelerin özel çabasının süreci hızlandırması planlanıyor.
Öngörülere göre, kentsel dönüşüm 100 milyar doları İstanbul’da olmak üzere 400 milyar dolarlık bir ekonomi yaratacak. Ancak işte bu rakam, konunun hayati önemiyle değil, rant beklentileri nedeniyle tartışılmasına ve gündemde sıcaklığını korumasına neden oluyor.
Nitekim gayrimenkul piyasası son bir 1 yılda talep sıkıntısı yaşamasına rağmen, kentsel dönüşümün gündemde olduğu İstanbul’un bazı ilçelerinde konut fiyatları bu beklentiye paralel olarak önemli ölçüde yükseldi.
Gayrimenkul pazarında referans kabul edilebilecek Reidin.com verileri esas alındığında, Mayıs 2011-Mayıs 2012 dönemleri arasında konut fiyatlarının Kadıköy, Kağıthane, Şişli, Bayrampaşa, Tuzla, Zeytinburnu gibi dönüşüme esas bölgelerde yüzde 15’lerden fazla değer kazandığı görülebiliyor. İşte o tablo:
İlçe Mayıs 2011 fiyat Mayıs 2012 fiyat Yüzdelik değişim
Bayrampaşa 118 143 21.5
Şişli 192 230 19.9
Kağıthane 128 151 17.8
Kadıköy 225 263 17
Zeytinburnu 117 136 16
Tuzla 127 147 15.7
Fatih 148 160 8
Kartal 126 135 7.6
Avcılar 98 106 7.5
Beyoğlu 164 163 0,9
(Reidin.com’dan alınan rakamlar Bin TL üzerinden hesaplanmıştır. Belirtilen fiyat bölgedeki 100 metrekare büyüklüğündeki bir daire için hesaplanmıştır)
Bu tablo neyi anlatıyor?
İstanbul’un bir çok yerinde eş zamanlı kentsel dönüşüm projeleri hayata geçirilecek. Zeytinburnu, Avcılar, Kartal, Tuzla gündemde projeleriyle en çok öne çıkan bölgeler oldu. Ancak esas itibariyle tabloda adı geçen 10 ilçede esaslı bir dönüşümün gerçekleştirilmesi planlanıyor.
Örneğin Kadıköy’de Fikirtepe bölgesi pekçok gayrimenkul geliştiricisini pazarlık için sahaya indiren cazip bir arena oldu. Müteahhit firmalarla yapılan pazarlıklarda, eski evler için metrekare başına 6 ile 9 bin TL fiyatlar bile konuşulmaya başlandı. Pek çok firma sahadan çekildi, kalanlar ise daha rasyonel fiyatlardan pazarlığı kapatmaya çalışıyor. Bu durum bölgedeki eski evlerin geneline yansıdı.
Fikirtepe’nin durumu, Kadıköy ortalamasını da yukarı çektiğinden, Kadıköy’de geçen yıl ortalama 225 bin liraya alınabilen bir standart daire bugün 263 bin liraya satışa çıkartılır oldu. Yıllık artış en mütevazı haliyle yüzde 17 seviyesinde.
Oysa aynı Reidin.com verilerine göre, Türkiye genelinde konut fiyatlarındaki artış Mayıs 2011-Mayıs 2012 dönemleri itibariyle yüzde 10.19 seviyesinde oluştu. Yukarıdaki tablo, en az 6 ilçenin kentsel dönüşüm beklentileriyle Türkiye ortalamasının oldukça üzerinde prim yaptığını ortaya koyuyor…
Peki kentsel dönüşüm, yatırımcı için fırsat mı?
Bu sorunun cevabını ise Türkiye Forbes dergisinin Temmuz sayısında Proje Beyaz Yönetim Kurulu Başkanı Murat Uzun veriyor. Murat Uzun, Zeytinburnu, Kartal ve Maltepe’nin takip edilmeye değer olduğu görüşünde. Uzun şehir merkezlerindeki ilçe ve semtlerin tercih edilmesini öneriyor. Fikirtepe için telaffuz edilen 6 ile 9 bin lira arasındaki fiyatların rasyonel olmadığını anlatan Uzun, “Evet kentsel dönüşüme uğrayan bölge dönüşüm sonrasında değer kazanacak. Ama aynı anda bu kadar çok mal arzı olacakken, fiyatların o seviyelere gelmesi kısa zamanda mümkün değil” dedi.
sahibinden.com Projeler Editörü Selma Şenol’a konuşan Aremas Gayrimenkul Genel Müdürü Vedat Arslan ise, kentsel dönüşümün İstanbul’da Zeytinburnu ve Fikirtepe bölgelerini hareketlendirdiğini, ancak aynı zamanda Seyrantepe – Cendere Vadisi bölgesinde de yoğun bir hareket görüldüğünü söyledi.
Arslan yatırımcılara özellikle Seyrantepe bölgesini yakından takip etmelerini önererek sözlerini şöyle sürdürdü:
“Ataşehir’in elde ettiği ivmeyi yakalamaya en yakın adaylardan birisi Seyrantepe olacak. Zeytinburnu ile birlikte Bayrampaşa bölgesini de göz ardı etmemelerini tavsiye ederim. Anadolu yakasında ise, Fikirtepe ve Kartal’ın söylentisi o kadar çok çıktı ki, projeler gerçekleşmeden fiyatlarda şimdiden balon oluştu. Ancak, Kartal ve Maltepe’nin üst tarafları ile Sancaktepe bölgesi (özellikle TEM ile E5 arası) takip edilmeye değer.”
Fikirtepe kentsel dönüşüme en büyük kötülük
Vedat Arslan, Fikirtepe’nin kentsel dönüşüme yapılmış en büyük kötülüklerden birisi olduğunu da dile getirdi. Arslan “Gerek hak sahiplerinin gerekse geliştirici firmaların beklentileri o kadar yüksek ki, bu beklentilerin ışığında konut satın alacak yatırımcıların kazanç oranlarının çok fazla olacağını öngörmüyorum. Şehrin farklı bölgelerinde kentsel dönüşümün yapılabilmesi için bazen imar artışları yapmak gereklidir, ancak Fikirtepe’de olduğu gibi yapılacak bir rantsal dönüşüm durduk yerde bir balon oluşmasına sebep olabilir. Benzer şekilde Bomonti’yi de verebiliriz. Bomonti orta vadede İstanbul’un en değerli semtlerinden birisi olacaktır, ancak bugün gecekondunun yanında 5.000 $’a yer satılmaya çalışılırsa başarılı olunma şansı çok yoktur. Yani bölgenin dönüşümünden sonra olması gereken rakamlara şimdiden yaklaşılmış durumda. Şu anda değil ama benzer tehlike Zeytinburnu’nu da bekliyor... “ dedi.
Aremas Gayrimenkul Genel Müdürü Vedat Arslan’a göre kentsel dönüşüm, her projede değil ama – yatırımcıya yeni fırsatları da beraberinde getirecek. Arslan “ Kayserilinin dediği gibi; “bir malın değeri alırken farklı, satarken farklıdır”. Buna göre, yatırımın mantığı da alım değerini doğru tespit edebilmektir. Önce bölgesel olarak gelecek projeksiyonlarını doğru incelemeleri, sonra projenin özelliklerini doğru irdelemeleri, en son olarak da proje fiyatlarının doğruluğunu teyit etmelerinde fayda var” diye konuştu.
